전세로 살기 위한 전세자금 대출이란?
대한민국의 주택 임대 제도는 크게 월세와 전세로 나뉩니다. 월세는 잘 알다시피 얼마의 보증금을 지급하고 월마다 임대료를 지급하여 거주하는 임대 방식이고 “전세”의 경우에는 임대인(집주인)과의 계약을 통해 목돈의 “전세보증금”을 입주시 지급하여 계약 기간 후(보통 2년)에 되돌려 받는 임대 방식입니다.
사실 전세는 전세계적으로 “대한민국” 에만 있는 특이한 임대 방식입니다. 생판 모르는 사람에게 1억이상의 거액을 빌려주는 대신에 그 사람 소유에 집에서 잠시 임대하여 사는 방식인데요, 이게 다른 나라의 경우에는 모르는 사람에게 어떻게 그리 큰 돈을 빌려줄수 있냐며 의아해 합니다.
그럼에도 “전세”는 여전히 대한민국에서 꾸준하게 “임대차” 방식으로 활성화 되어 있습니다. 전세는 단점도 있지만 장점이 많은 임대차 방식이기 때문입니다. 목돈을 잠시 맡기고 별도의 임대료를 지급하지 않기 때문에 “저축”을 한다는 성격이 있으며 전세 보증금을 종잣돈으로 매매를 통해 “내집마련”을 할 수 있는 장점도 있어서 많은 사람들이 선호하고 있는 임대차 방식입니다.
또한 “전세”는 집주인들 입장에서도 꽤나 이득이 있는 임대차 방식입니다. 그 이유는 집주인들이 신축 주택(아파트, 빌라 등)을 분양을 싸게 받을 수 있기 때문입니다. 이른바 “갭투기” 방식인데요, 신축 주택을 분양 받으면서 입주시에 “전세 세입자”을 통해 매매 대금을 충당할 수 있는 것이지요.
만약 어느 지역의 주택이 전세가율이 90%(매매 시세 대비 전세금 비율)라면 내 자본은 몇푼 들이지 않고 전세 세입자들 들여서 주택을 구입할 수 있게 됩니다. 이런 점을 이용해서 한창 집값이 오르는 지난 몇년동안 “갭투기”가 사회 문제가 되고 있을 정도입니다.
이른바 “빌라왕” 사태가 유명한데, 젊은 청년층의 전세금을 받아다가 빌라를 수백채 구입하고 나서 자금 유동성에 문제가 생기자 세입자에게 계약 기간에 끝나는데도 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하고 만 것이죠.
어찌보면 “전세” 제도를 악용한 것이라고 볼 수 있겠습니다.
어쨌건 여전히 한국 사회에서 “전세”는 여전히 많은 사람들이 선호하는 임대차 방식입니다. 전세 사기의 위험도 존재하고 단점이 꽤나 심각한 측면도 있지만 장점도 그만큼 많아서 내 집 마련을 위해 일반 서민들은 “전셋집”을 구하려고 하고 있습니다.
전세자금 대출을 왜 받을까?
그렇다면 “전세자금 대출”을 왜 받을까요? 이유는 간단합니다. 전셋집을 구하기 위해서는 생각보다 많은 목돈이 필요합니다. 특히 대한민국 인구의 절반이 모여사는 서울/인천/경기도 의 수도권에서는 전셋집을 구하려면 원룸이라고 해도 5천만원 정도는 필요할 가능성이 있습니다.
그런데 이제 막 경제 활동을 하는 20~30대 사회 초년생들은 원룸 전셋방을 구하려고 해도 수도권에서 “5천만원”의 돈을 마련하기란 결코 쉽지 않습니다. 소위 말하는 “대기업” 에 재직하는 사회 초년생들 외에 월급으로 단기간에 5천만원 이상의 전세 보증금을 마련한다는 것은 꽤 어렵다고 볼 수 있습니다. 부모님의 지원 외에는 쉽지 않습니다.
이런 현실에서 목돈의 전세 보증금을 마련하는 방법은 은행에서 빌리는 방법이 가장 좋은 방법이라고 볼 수 있습니다.
전 세계적으로 우리나라에서만 운영되는 독특한 임대차 제도이지만 일반 서민들이 많이 이용하고 있기 때문에 국가에서도 “전세” 제도에 대해 관심을 가지고 관리하고 있습니다. 따라서 일반 은행에서 전세 자금을 대출 받을 수 있을 뿐만 아니라 국가에서 지원하는 전세 대출을 받을 수 있어서 내 보금자리 마련에 도움이 됩니다.
따라서 내가 가진 자본이 부족하여 전셋집을 구하는 것을 포기하기 보다는 적절히 “전세 대출” 을 받아서 전셋집을 구하는 것도 적절한 방법이라고 볼 수 있습니다.
그럼 전세 자금 대출의 조건을 알아볼까요? 아래에서 확인해 보겠습니다.
전세자금 대출 조건은?
전세자금 대출 조건에는 여러 케이스가 있습니다. 대략적으로 정리를 해 보면 아래와 같습니다.
- 주택도시기금의 지원을 받아 전세자금 대출을 받는다. (청년, 4인가구, 신혼 부부 등)
- 일반 제 1금융권 은행에서 전세자금 대출을 받는다.
- 일반 제 2금융권 은행에서 전세자금 대출을 받는다.
전세 자금 대출 조건에는 상황에 따라 다르나 가장 베스트 방법은 정부가 지원하는 “주택도시기금”의 전세자금 대출을 받는 것입니다. 그럼 상품별로 한번 알아볼까요?
중소기업취업청년 전월세보증금대출
중소기업에 취업한 청년들을 대상으로 저렴한 이자로 전세나 월세 보증금을 대출해 주는 상품입니다. 이제 갓 사회 생활을 시작하고 전세 보증금을 마련하려는 청년들에게 적절한 상품이라고 볼 수 있습니다. 주택도시기금에서 지원하는 전월세 보증금 대출입니다.
- 대출 대상 : 부부합산 연소득 5천만원 이하(외벌이 3천5백만원 이하), 순자산가액 3.61억원 이하 무주택 세대주(예비 세대주 포함).
- 대출 대상의 조건 : 중소, 중견기업 재직자 또는 중소기업진행공단, 신용보증기금 및 기술보증기금의 청년창업 지원을 받고 있는 자. 만 19세 이상 ∼ 만 34세 이하 청년 (만 19세가 되는 해의 1월 1일 맞이한 미성년자 포함, 병역의무를 이행한 경우 복무기간에 비례하여 자격기간을 연장하되 최대 만 39세까지 연장)
- 대출 금리 : 연 1.2 %
- 대출 한도 : 최대 1억원 이내
- 대출 기간 : 최초 2년(4회 연장 가능, 최대 10년)
그럼 중소기업취업청년 전월세 대출 절차는 어떻게 될까요? 아래를 확인해 주세요.
대출 신청
- 온라인 신청 : 기금e든든 홈페이지 에서 신청
- 은행방문 신청 : 기금의 수탁은행인 우리, 신한, 국민, 농협, 기업은행에서 가능합니다.
“기금e든든” 홈페이지는 위 링크로 접속하면 됩니다.
이용 절차
대출의 이용 절차는 아래 그림을 참고해 주세요.
준비 서류
위 대출 진행시 필요한 준비 서류는 아래와 같습니다.
- 본인 확인 : 주민등록증, 운전면허증, 여권 중 택 1
- 대상자 확인 : 주민등록등본
- 합가기간 확인 등 필요시 주민등록초본
- 단독세대주 또는 배우자 분리세대 : 가족관계증명원
- 배우자 외국인, 재외국민 또는 외국국적동포 : 외국인등록증 또는 국내거소신고사실증명
- 결혼예정자 : 예식장계약서 혹은 청첩장으로도 가능합니다.
- 재직 및 사업영위 확인 : 건강보험자격득실 확인서
- (근로소득) 필요시 사업자등록증이 첨부된 재직증명서
- (사업소득) 사업자등록증
- 상기와 같은 방법으로 확인이 불가능한 경우에는 경력증명서, 위촉증명서, 고용계약서 등 이와 유사한 형태의 계약서 등을 지참하면 됩니다.
- 소득확인 : 소득구분별 아래의 서류
- (근로소득) 세무서(홈텍스)발급 소득금액증명원 또는 ISA 가입용 소득확인증명서, 연말정산용 원천징수영수증(원천징수부 등 포함), 급여내역이 포함된 증명서 (재직회사가 확인날인한 급여명세표, 임금대장, 갑근세 원천징수 확인서, 일용근로소득지급명세서) 중 택1
- (사업소득) 세무서(홈텍스)발급 소득금액증명원 또는 ISA 가입용 소득확인증명서, 사업소득 원천징수영수증(연말정산용), 세무사가 확인한 전년도 과세표준확정신고 및 납부 계산서 중 택1
- (연금소득) 연금수급권자확인서 등 기타 연금수령을 확인할 수 있는 지급기관 증명서 (연금수령액이 표기되지 않은 경우 연금수령 통장)
- (기타소득) 세무서(홈텍스)발급 소득금액증명원
- (무소득) 신고사실없음 사실증명원
- 주택관련 : 확정일자부 임대차(전세)계약서 사본, 임차주택 건물 등기사항전부증명서
- 중소기업재직확인
- 중소기업 취업자) 재직회사 사업자등록증, 주업종코드확인서, 고용보험자격이력내역서(발급이 불가한 경우 건강보험자격득실내역서로 대체 가능)
- (청년창업자) 청년 창업 관련 보증 또는 대출을 지원받은 내역서(발급기관 양식)
- 기타확인 : 보증자격 확인서류, 담보제공 서류
상담문의는?
- 대출 심사 관련한 상담은 업무 취급 은행 콜센터 번호(아래) 및 기금 수탁은행 지점에서 가능합니다.
- 자산심사 관련한 상담은 주택도시보증공사 콜센터 1566-9009 및 심사 진행 중 안내된 담당자 번호로 문의 하면 됩니다.
업무 취급 은행
- 우리은행 : 1599-0800
- KB 국민은행 : 1599-1771
- IBK 기업은행 : 1566-2566
- NH 농협은행 : 1588-2100
- 신한은행 : 1599-8000
청년전용 버팀목 전세자금
전세자금이 부족한 “청년들”을 대상으로 주택도시기금에서 지원하여 판매하는 “전세대출” 입니다. 조건은 아래와 같습니다.
- 대출대상 : 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.61억원 이하 무주택 세대주(예비세대주 포함). 만 19세 이상 ∼ 만 34세 이하의 세대주(예비 세대주 포함)
- 대출금리 : 연 1.5%~2.1%
- 대출한도 : 최대 2억원 이내(임차보증금의 80% 이내)
- 대출기간 : 최초 2년(4회연장, 최장 10년 이용가능)
신청시기
- 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날로부터 3개월이내까지 신청
- 계약갱신의 경우에는 계약갱신일(월세에서 전세로 전환계약한 경우에는 전환일)로부터 3개월이내에 신청
대상 주택은?
아래의 요건을 모두 충족하는 주택입니다.
- 임차 전용면적
- 임차 전용면적 85㎡ 이하 주택(주거용 오피스텔 포함) 및 채권양도협약기관 소유의 기숙사(호수가 구분되어 있고 전입신고가 가능한 경우에 한함) 단, 만25세미만 단독세대주인 경우 60㎡ 이하 주택
- 쉐어하우스(채권양도협약기관 소유주택에 한함)에 입주하는 경우 예외적으로 면적 제한 없음
- 임차 보증금
- 3억원 이하
대출한도
아래 중에 작은 금액으로 한도가 산정됩니다.
- 호당 대출 한도
- 2억원 이하(단, 만25세미만 단독세대주인 경우 1.5억원 이하)
- 신규계약 시
- 전세금액의 80% 이내
- 갱신계약
- 증액금액 이내에서 증액 후 총 보증금의 80% 이내
- 담보별 대출한도
- 한국주택금융공사 전세대출보증 : 해당 보증 규정에 따름
- 주택도시보증공사 전세금안심대출보증 : 해당 보증 규정에 따름
- 채권양도협약기관 반환채권양도 : 연간인정소득 – 본인 부채금액의 25% – 기 기금전세자금대출잔액
연간 인정 소득의 산정 방법은 아래 표를 참고하세요.
대출금리
청년전용 버팀목 전세대출의 금리는 아래와 같습니다.
- 금리 우대 조건(중복 적용 불가)
- 연소득 4천만원 이하 기초생활수급권자·차상위계층 연 1.0%p
- 연소득 5천만원 이하 한부모가구 연 1.0%p
- 장애인·노인부양·다문화·고령자가구 연 0.2%p
- 추가우대금리(위 3 조건 중복 적용 가능)
- 주거안정 월세대출 성실납부자 연 0.2%p
- 부동산 전자계약 체결(2023.12.31. 신규 접수분까지) 연 0.1%p
- 다자녀가구 연 0.7%p, 2자녀가구 연 0.5%p, 1자녀가구 연 0.3%p
- 청년가구(만25세 미만, 전용면적 60㎡이하, 보증금 3억원이하, 대출금 1.5억원이하 단독세대주) 연 0.3%p
이용기간 및 상환방법
- 2년(4회 연장하여 최장 10년 가능)
- 주택도시보증공사 전세금안심대출 보증서 : 최대 2년 1개월(4회 연장하여 최장 10년 5개월 가능)
- 최장 10년 이용 후 연장시점 기준 미성년 1자녀당 2년 추가(최장 20년 이용 가능)
- 상환방법은 일시상환 또는 혼합 상환으로 상환이 가능합니다.
담보취득
아래 중 하나를 선택하면 됩니다.
- 한국주택금융공사 전세대출보증
- 주택도시보증공사 전세금안심대출보증
- 채권양도협약기관 반환채권양도
- 임차인의 보증금 반환채권을 금융기관에 양도하는 방식으로 공사와 협약된 기관의 경우에만 담보 인정 가능
- 채권양도협약기관은 다음과 같습니다(2022.12 기준)
- LH, SH, 경기도시공사, 부산도시공사, 전북개발공사, 공공임대리츠 1∼16호, 국민행복주택리츠 1∼2호, 청년희망리츠
- 단, 쉐어하우스(채권양도협약기관 소유주택에 한함)에 입주하는 경우 반환채권양도방식만 가능
보증 종류
아래의 표를 참고해 주세요.
대출금 지급은?
임대인계좌에 입금함이 원칙이지만 임대인에게 이미 임차보증금을 지급한 사실이 확인될 경우에는 임차인계좌로 입금 가능 합니다.
대출 취급 영업점
임차대상주택이 소재한 도내 영업점에서 취급이 원칙이나 특별시,광역시는 동 시가 접한 도(특별시, 광역시 포함)와 동일지역으로 운용하고 영업점이 타 도 인접지역에 위치한 경우 타 도의 인접 시,군까지 취급 합니다.
대출 계약 철회 요건
아래의 기일 중 늦을 날로부터 14일 이내에 대출계약 철회 가능
- 대출계약서류를 제공받은 날
- 대출계약체결일
- 대출실행일
- 사후자산심사결과 부적격 확정통지일
대출계약 철회는 채무자가 철회기한 이내에 원금과 이자 및 부대비용을 전액 반환한 때에 효력이 발생. 대출계약 철회권의 효력이 발생한 이후에는 철회권 행사 취소 불가 합니다.
대출 상담 문의
대출 심사 관련한 상담은 아래의 콜센터 번호 및 기금 수탁은행 지점에서 가능합니다.
- 우리은행 : 1599-0800
- KB 국민은행 : 1599-1771
- KEB 하나은행 : 1599-1111
- NH 농협은행 : 1588-2100
- 신한은행 : 1599-8000
- 대구은행 : 1566-5050
- 부산은행 : 1800-1333
자산심사 관련한 상담은 주택도시보증공사 콜센터 1566-9009 및 심사 진행 중 안내된 담당자 번호로 문의하면 됩니다.
대출 신청 및 이용절차
위에서 언급된 “중소기업청년 전월세보증금 대출” 신청 및 이용절차를 참고하세요.(수탁 은행 외에 동일)
